柏某娜与宋某、温某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

天津市北辰区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）津0113民初2675号

原告（反诉被告）：柏某娜，女，1973年4月13日出生，汉族，物资集团下属公司会计，户籍地天津市河东区，住天津市北辰区。

委托诉讼代理人：孙某军，男，1971年4月3日出生，汉族，无职业，户籍地天津市红桥区，住天津市北辰区，与原告系夫妻关系。

委托诉讼代理人：刘连伟，天津云思律师事务所律师。

天津云思律师事务所由主任律师刘连伟设立，立足宝坻区，为当事人提供高效、全面的法律服务。

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被告（反诉原告）：宋某，男，1986年2月8日出生，汉族，无职业，户籍地天津市东丽区，住天津市北辰区。

委托诉讼代理人：黄建清，天津云杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郝丽娜，天津云杰律师事务所律师。

被告（反诉原告）：温某，女，1987年8月20日出生，汉族，无职业，户籍地天津市河北区，住天津市北辰区，与宋承系夫妻关系。

委托诉讼代理人：黄建清，天津云杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郝丽娜，天津云杰律师事务所律师。

第三人：天津中某物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。

法定代表人：赖某强，董事长。

委托诉讼代理人：孙某亮，男，1983年5月23日出生，汉族，该公司法务，户籍地河北省石家庄市裕华区，现住天津市南开区。

原告柏某娜与被告宋某、温某以及第三人天津中某物业顾问有限公司（以下简称中某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理，原适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人孙某军、刘连伟，二被告及其委托诉讼代理人黄建清，第三人的委托诉讼代理人孙某亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

柏某娜向本院提出诉讼请求：1．解除原被告签订的《天津市房产买卖协议》（编号为27931-019425）以及2016年9月14日签订的《房产交易合同》（合同编号为TJM2016-0010319）；2．请求二被告向原告支付违约金16万元；3．案件受理费由二被告负担。事实和理由：2016年9月14日，经过中原公司介绍，原告与二被告签订《房产交易合同》，约定出售天津市北辰区燕宇艺术家园37-4-601房屋（以下简称涉案房屋），价格160万元，原告在2016年11月13日前还清贷款并注销抵押权；被告应于签订合同时支付5万定金，除定金外的剩余房款155万元于2016年12月20日前存入房管局资金监管中心，后被告支付原告5万元。原告于2016年10月12日完成抵押权注销登记。《房产交易合同》规定2016年12月20日前办理过户手续，被告以资金未到位为由迟迟不予办理。经协商，成功预约于2016年12月26日办理二手房协议打印事宜。2016年12月26日，签订《天津市房产买卖协议》（协议编号为27931-019425），约定自签订本协议之日起5个工作日，将监管的全部房价款155万元，一次性存入资金监管中心，于2017年1月4日进行纳税申报，次日办理过户手续。原告电话联系被告，被告以资金没到位为由，拒绝到场办理，态度恶劣。原告迫于无奈于2017年1月4日取消二手房过户预约，后原告联系第三人及被告进行协商，被告拒绝协商，未达成过户的共识。原告于2017年3月6日，到第三人的奥园店。经第三人的魏经理再次与二被告联系后，原告同意以合同价格成交，二被告拒绝称不再购买此房屋，也不愿撤销《天津市房产买卖协议》。因二被告未按房屋买卖合同规定日期办理过户手续，造成原告因办理不动产抵押注销登记，提前偿还贷款291,694.8元，向他人借款20万元，约定房款到位后进行偿还，如未能按时还款，将产生过期利息。如果按时履行合同，房款将在2017年1月中旬到账，可以正常归还借款，因此产生过期利息损失。原告出售该房产的目的是为了改善居住条件，被告未按时履行合同致原告无法再次购买房产，改善住房计划落空，在购房时将多支出房款。原告不在本市工作，多次回津办理（注销抵押、预约、二手房过户协议等）事情，造成时间及经济损失，故呈诉。

宋某和温某答辩并反诉称，针对本诉：1．同意解除涉案的两份房屋买卖合同；2．请求依法驳回原告的16万元违约金的诉讼请求，该请求无事实依据，无法履行的过错在于原告，原告是违约方；3．诉讼费由原告负担。并提出反诉请求：1．判令原告退还二被告定金5万元；2．原告支付二被告违约金16万元；3．原告赔偿二被告中介服务费损失3.2万元（庭后反诉人向本院书面变更该项诉讼请求为1.1万元）；4．反诉费由原告负担。事实与理由：原被告经第三人居间，就涉案房屋签订了《房产交易合同》，约定成交价为160万元。签订合同后，二被告交纳了定金5万元以及中介服务费。双方于2016年12月26日签订《天津市房产买卖协议》。协商于2017年1月4日办理过户手续，但由于二被告所出售房屋款项未到账，提出延迟几日等全款到账后再过户。2017年1月9日，二被告的全款到账，通知原告办理过户手续，但原告提出涨价才能过户。因协商无果，过户事宜一致停滞。后来二被告收到了原告的起诉。原告称：“双方约定2016年12月20日打网签协议，最后网签时间改为2016年12月26日”，但是原因不在于二被告，真正原因是原告在外地工作回不来而提出延期。后双方网签后未办理过户手续，是因为原告要求涨价10万元，后改为最低涨价5万元，导致合同无法履行。二被告认为，原告明确拒绝过户并提出涨价，现又提出解除合同，原告已经构成了根本违约，请求贵院依法判决。

柏某娜对宋某和温某的反诉辩称，不同意二被告的反诉请求。1．因二被告违约导致买卖合同无法继续履行，故其主张返还定金及违约金无法律依据；2．二被告主张的中介服务费用，系由于二被告原因导致买卖合同无法继续履行，故应由二被告自担；3．反诉费应由二被告负担。事实理由：原被告约定于2016年12月20日前办理过户手续，二被告以房款未到账为由迟迟不去办理过户手续，后经第三人协商，原告考虑到二被告的难处，给予让步。于2016年12月26日办理过户手续，房屋买卖协议规定5个工作日内将房款存入监管中心。直到2017年1月5日，二被告又以资金未到位为由拒绝办理过户手续。原告向第三人提出如果等款到账再办理过户手续的话，要加拖延时间及耽误工作所产生的费用，二被告说考虑一下但一直没有消息。直到2017年1月10日二被告短信告知款到账了，可以办理手续了。但即便马上预约，房款也要2月份才能到账。因原告对二被告已失去信任，所以没有理会。直到2017年3月4日原告再次联系二被告想见面协商，二被告拒绝，并提出等法院传票。2017年3月6日，原告到第三人处电话联系二被告，如购买可按合同价格成交。原告已经做出了按原合同执行的意思表示，没有构成违约。二被告说现在夫妻二人已经离婚，不在北辰买房子了。原告考虑到二被告的家庭变革，出于同情，提出可以退回伍万元定金解除房屋买卖合同。二被告反而提出，如果解除买卖合同要求10%的赔偿金，原告不同意。

第三人中原公司述称，针对本诉认为，同意解除合同，不同意第三人承担诉讼费用。原告其他诉求与第三人无关。针对反诉认为，与第三人无关。事实与理由：原告曾经以被告未能按约办过户拖延时间过长为理由，提出过要求被告承担违约赔偿10万元，双方就此未达成一致意见。关于涨价事宜，原告和第三人没有提过。确实预约2017年1月4日或5日的事实，具体时间记不清了。二被告提到过房款未到账，因为被告是先卖房，得款后一次性付款的方式来付涉案房款，但当时可能还没有到账，因此被告提出晚一些打入资金监管账户，后续才能报税和过户。3月份有过一次电话联系，二被告说因买房不顺，夫妻感情不顺可能离婚，房子也先不买了。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据一《房产交易合同》，证据二《天津市房产买卖协议》，证据三产权证，证据四《通知》、挂号信以及快递查询，证据五短信记录截屏以及证据六录音。二被告对证据一至五以及证据六中2017年3月4日和3月6日录音的真实性认可，对证据六中2016年12月25日三段录音真实性不清楚。第三人对原告提交的证据一至三认可，对证据四和五不清楚，对证据六中2016年12月25日的三段录音真实性不认可，与本案无关；2017年3月4日录音真实性不清楚；2017年3月6日录音真实性认可，原告要求加10万元，虽然是要求赔偿和补偿的性质，但认为过高，应按日1‰来计算合理，约2-3万元。本院认为，二被告对原告提交的证据一至五以及证据六中2017年3月4日和3月6日录音的真实性认可；第三人对原告提交的证据一至三以及证据六中的3月6日录音的真实性认可，对证据四、五以及证据六中2017年3月4日表示不清楚，根据法律规定，本院对原告提交的证据一至五以及证据六中2017年3月4日和3月6日录音的真实性予以确认，本院依法采信。对原告提交的证据六中的2016年12月25日的三段录音真实性，被告及第三人均不认可，原告未能提供该三段录音来源的合法性，本院不予采信。二被告向本院提交证据一房产交易合同及网签合同，证据二业主收据，证据三佣金确认书及中介费收据，证据四存折首页以及证据五录音。原告对二被告提交的证据一、二、四及认可，对证据三不发表质证意见。第三人对二被告提交的证据一至四认可，对证据五不知情。本院认为，原告及第三人对二被告提交的证据一、二以及四均无异议，本院依法采信。对二被告提交的证据三，第三人无异议，原告不发表质证意见，本院认为，该证据与原件核对无误且第三人予以认可，故对该证据本院依法采信。对二被告提交的证据五，第三人不知情，因该证据系原被告间的通话，现原告无异议，本院依法采信。

根据当事人陈述和经审查确认真实的证据，本院认定事实如下：2016年9月14日，柏某娜（甲方）与宋承（乙方）及第三人（丙方）签订《房产交易合同》（合同编号为TJM2016-0010319），约定宋承购买涉案房屋（坐落于天津市××艺术家园××），成交价为160万元，甲方于2016年11月13日前还清贷款并注销该抵押权，签订合同时支付5万定金，除定金外的剩余房款155万元于2016年12月20日前存入资金监管中心；双方须于2016年12月20日前亲自到房管部门签署《天津市房产买卖协议》；甲方未按约定注销抵押权的，乙方未按约定付款的，甲乙双方违反本合同中“依照天津市政策及本合同之相关约定，甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费”或其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付成交价的1‰作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付房地产成交价10%作为违约金；居间报酬金额以《佣金确认书》为准；因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则丙方不予退还，守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用；于2017年2月28日前进行房屋交接，由甲方腾空该房屋交付于乙方使用等内容。

《房产交易合同》签订后，宋承于2016年9月14日支付原告定金5万元，原告出具收据。2016年9月14日，宋承向第三人交纳佣金1.1万元。

2016年12月26日，柏某娜（甲方）与宋某、温某（乙方）签订《天津市房产买卖协议》（编号为27931-019425），约定乙方购买涉案房屋，成交价为155万元，此款应自订立本协议之日起5个工作日内存入资金监管中心；甲方须于2017年2月28日前，将涉案房屋及相关证明交付乙方；协议订立后30日内，双方应在到房管部门办理房屋所有权转移登记手续并缴纳相关税费；如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任等内容。

2017年1月3日16时27分，宋某通过短信通知柏某娜：签订《天津市房产买卖协议》当时通过渠道确定了房款在5日前能到，后经今天确定，钱这几天到不了，不好意思，麻烦原告到房管局先取消预约，否则得一个月以后才能再次预约；宋某也尽快联系，钱到时第一时间通知柏某娜再预约过户，由此深表歉意。

1月4日10时23分，柏某娜通过短信回复宋某：“有合同有协议，咱就按合同协议办理，下午3点房管局见”。13时41分，宋某回复柏某娜：“姐姐，真不好意思了，钱还是没有到位，房管局那边麻烦你取得吧，我这边钱什么时候到位什么时候通知您，您再预约过户，就算去了房管局我这边钱没到位咱们也是什么手续都办不了，劳民伤财，耽误您的事也挺不合适的，再次跟您道个歉，还希望您能宽容我几天，钱到位了咱们马上办手续”。

1月10日，宋某在中国工商银行股份有限公司0302042701002668824＊账户上有1,551,021.1元，但未向房管部门指定的银行账户打入155万元。当日，二被告通过短信通知柏某娜款已到账，可以办理手续了，柏某娜考虑到“即便马上预约，房款也要2月份才能到账”，故没有预约二手房过户并继续履行房屋买卖合同的相应义务。

2月8日，柏某娜向宋承表示提高房价5万元。

3月4日，柏某娜的丈夫给宋某打电话称想谈谈此事别老拖着，回来订一下时间以协商，宋某表示同意。

3月6日，柏某娜的丈夫找到第三人协商处理此事，同意以原价格将涉案房屋出售给二被告。第三人称二被告不买了，因买这个房子离婚了，柏某娜的丈夫说拖了这么长的时间有损失；第三人称柏某娜曾因被告违约提出过加钱。

4月7日，柏某娜向被告发出通知，上载：因你方已经明确表示不再购买27931-019425房屋买卖协议项下的房产，请于2017年4月12日前，与我方联系，到北辰房管局办理解除房屋买卖合同，如逾期未到房管局办理解除合同事宜，我方将通过法律途径解决此事！宋某、温某已收悉。

庭审中，双方就未能在2016年12月20日前而是在2016年12月26日打印《天津市房产买卖协议》的原因各执一词。柏某娜称系因二被告资金未到位，二被告称系因柏某娜在外地工作回不来提出延期。但双方均未提供证据。

本院认为，原被告所签订的《房产交易合同》（合同编号为TJM2016-0010319）和《天津市房产买卖协议》（编号为27931-019425），系均双方真实意思表示，内容合法、有效，应受法律保护。

关于上述《房产交易合同》和《天津市房产买卖协议》，双方均同意解除，不违反法律规定，本院依法准许。

本案双方当事人争议的焦点问题为：一、何方存在违约行为；二、民事责任的承担及数额问题。

一、何方存在违约行为。

庭审中，双方就未能在2016年12月20日前而是在2016年12月26日打印《天津市房产买卖协议》的原因各执一词，本院认为，虽然双方未能在《房产交易合同》约定的2016年12月20日在房管部门签署《天津市房产买卖协议》，一方面双方均未举证据证明延期原因，另一方面经协商双方在2016年12月26日签署了《天津市房产买卖协议》。根据法律规定，视为双方以行为变更了《房产交易合同》中关于签署《天津市房产买卖协议》的时间，即变更至2016年12月26日，因此双方均不存在违约行为。

（一）从宋承和温莎的行为分析。

根据《天津市房产买卖协议》的约定，宋承和温莎未能在该协议订立的5个工作日内，即于2017年1月3日前将全部房款155万元存入房管部门指定的银行账户，系迟延付款，宋某和温某存在违约行为。

（二）从柏某娜的行为分析。

庭审已查明，2017年1月10日，宋某和温某已通知柏某娜款项到账可以办理过户，但柏某娜未能在房管部门办理房屋预约过户登记以履行相应的过户义务，且于2017年2月8日明确通知宋某和温某提高房价5万元才能过户。因柏某娜未能在《天津市房产买卖协议》约定的30日内（即2017年1月26日前），到房管部门办理涉案房屋所有权转移登记手续甚至提出涨价，系不履行涉案房屋转移所有权登记这一主要合同债务的行为，是根本违约行为。宋某和温某依法享有解除涉案房屋买卖合同的权利。

关于柏某娜提出其于2017年3月6日再次表示同意以原合同价格继续履行合同义务，而二被告不同意继续购买一节。因柏某娜提出的同意继续履行原房屋买卖合同的意思表示系发生在房屋买卖合同约定的履行期限届满后（即2017年2月28日后），依法应视为新的要约，宋某和温某不同意继续购买涉案房屋的行为，系不予承诺的行为。宋某和温某的行为不违反涉案房屋买卖合同的约定，不存在违约行为。

二、民事责任的承担及数额问题。

如上所述，宋某和温某存在延期付款的违约行为，应当对柏某娜承担相应的民事责任，根据合同约定应每日按成交价的1‰支付违约金，即11,200元［计算来源：160万元×1‰×7天（自2017年1月4日到2017年1月10日）］。

柏某娜在履行涉案房屋买卖合同时，存在不履行过户这一主要合同债务的行为，系根本违约行为，宋承和温莎享有解除权。因双方均同意解除涉案房屋买卖合同，故柏某娜应当向宋某和温某承担返还定金5万元并支付违约金的民事责任。关于违约金的数额，考虑到宋某和温某并未按合同约定履行书面通知柏某娜解除合同的义务且未将155万元房款打入房管部门指定账户的情况，则违约金以成交价的5%计算为宜即8万元（计算来源：160万元×5%）。

关于柏某娜主张某承和温某因拒绝履行合同支付违约金16万元的诉讼请求一节，对此二被告不予认可。本院认为，本案中，宋某和温某不存在根本违约行为，该项请求，与事实不符，于法无据，本院不予支持。

关于宋某和温某主张柏某娜赔偿中介服务费损失1.1万元一节，对此，柏某娜不予认可。本院认为，本院业已支持柏某娜支付宋某和温某违约金8万元，已能够弥补该中介服务费损失，故对该项请求，本院不予支持。

综上，本案经调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、解除柏某娜与宋某于2016年9月14日签订的《房产交易合同》（合同编号为TJM2016-0010319）以及柏某娜与宋某、温某于2016年12月26日签订的《天津市房产买卖协议》（编号为27931-019425）；

二、宋某、温某本判决生效后五日内支付柏某娜违约金11,200元；

三、柏某娜于本判决生效后五日内退还宋某、温某定金5万元；

四、柏某娜于本判决生效后五日内支付宋某、温某违约金8万元；

五、驳回柏某娜的其他诉讼请求；

六、驳回宋某、温某的其他诉讼请求；

如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费3,580元，由柏某娜负担3,462元，宋某、温某负担118元；反诉案件受理费2,465元，由柏某娜负担1,450元，宋某、温某负担1,015元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审　判　长　　张永来

审　判　员　　刘红芸

人民陪审员　　李兰珍

二〇一七年八月二十九日

书　记　员　　杨　楷

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

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