北京金之X房地产经纪有限公司、史X亮商品房销售合同纠纷二审民事判决书

天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）津01民终7830号

上诉人（原审被告)：北京金之X房地产经纪有限公司，住所地北京市平谷区罗营镇罗营东街5号。

法定代表人：李海超，该公司经理。

委托诉讼代理人：徐成，天津市宝坻区鼎诚法律服务所。

被上诉人（原审原告)：史小X，男，1990年11月6日出生，汉族，居民，住河北省沧州市南皮县。

委托诉讼代理人：刘连伟，天津云思律师事务所律师。地址：天津市宝坻区开元路泰达底商22-5号。联系电话：18920096583   022-29991200。

原审被告：天津开发区泰富X业发展有限公司，住所地天津天津开发区第二大街翠园西路19号。

法定代表人：郭瑞林，该公司董事长。

委托诉讼代理人：任景林，天津宝信律师事务所律师。

原审被告：李X，男，其他身份情况不详，住天津市开发区。

上诉人北京金之X房地产经纪有限公司（以下简称金之X公司）因与被上诉人史小X、原审被告天津开发区泰富X业发展有限公司（以下简称泰富X业公司）、原审被告李X商品房销售合同纠纷一案,不服天津市宝坻区人民法院（2018）津0115民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

金之X公司上诉请求：1.依法撤销天津市宝坻区人民法院作出的（2018）津0115民初53号民事判决第四项，改判驳回史小X请求金之X公司返还电商款的诉讼请求或发回重审；2.本案一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。金之X公司只承担促成双方交易的居间合同义务。金之X公司完成了合同约定的义务。2、一审判决适用法律错误。天津市发改委、市国土房管局下发的（津发改价管【2014】601号）关于进一步规范房地产中介服务收费通知中，X确开放房地产经纪服务费，金之X公司收取相关费用是符合相关规定的。

史小X辩称，请求依法驳回金之X公司全部上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，一审根据认定的事实以及相关规定证X金之X公司退还史小X的定金及团购费14万是正确的。

泰富X业公司述称，一审判决涉及泰富X业公司的陈述不持意见。史小X和泰富X业公司法律关系不是销售合同关系而是商品预约合同关系。

原审被告李X未发辫意见。

史小X向一审法院起诉请求：1、解除史小X与被告泰富X业公司2017年4月18日签订的《泰富橄榄树认购协议》；2、判令泰富X业公司立即返还已付购房款（包括定金）、契税、维修基金、产权登记费共计136122.20元；3、判令泰富X业公司以136122.20元为基数，向史小X支付自2017年4月19日至起诉之日期间的利息损失6800元；4、判令泰富X业公司赔偿史小X损失113820元；5、判令李X对第二、三、四项诉讼请求承担连带责任；6、判令金之X公司立即返还电商款140000元；7、诉讼费用由三泰富X业公司、金之X公司、李X承担。

一审法院认定事实，2017年4月18日，史小X与泰富X业公司签订《泰富﹒橄榄树认购协议》，约定史小X认购的房屋位于宝坻区，面积84.40平方米，总价款523820元，史小X于本协议签订之日向泰富X业公司交纳房款113820元、契税15714.60元、维修基金5238元、产权登记费590元、印花税759.60元等，共计136122.20元。双方约定，2017年10月31日前签署《天津市商品房买卖合同》。史小X在签署《商品房买卖合同》之前除遇不可抗力因素外，不得以任何理由提出退房，否则视同违约，泰富X业公司扣除总房款的20%作为买方违约金，同时被告泰富X业公司有权将上述房屋另售他人。在史小X与泰富X业公司签订《认购协议》前，金之X公司于2017年4月8日收取史小X房屋定金50000元，在该收据中注X：泰富橄榄树A座1401房定金，不退不换，10天内交齐首付。在史小X与泰富X业公司签订《认购协议》当日，史小X向金之X公司支付团购费90000元，用于享受购房优惠。对此，金之X公司提供由原告签名确认的《团购推荐单》，在该单中记载，为获取本活动的购房优惠权并预定房源，在签署本说X的同时，被推荐客户需支付团购信息服务费100000元，（大写：拾万圆整）人民币。被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格的基础上每套房屋总价减免72折。被推荐人购房成功后，由于史小X要求退房，团购信息服务费概不退还。本次团购活动的组织者仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的信息服务费并非购房价款的一部分。2017年12月12日，泰富X业公司人员李寿廷为八户业主作出承诺，该承诺内容为：原购买泰富橄榄树B1303、A919、A920、A718、A1720、B1311、B1511、A1401等八户业主退房，于2018年元月1日前将泰富所收钱款予以退还。但一直未能退还，故此原告诉至法院。

另查X，原告所购买的泰富橄榄园A1401号于2017年5月27日撤销抵押。

一审法院认为，商品房买卖合同属于买卖合同中一种特殊的买卖合同，是出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。史小X与泰富X业公司签订房屋《认购协议》时，涉诉房屋系现房，具备销售条件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。史小X与泰富X业公司签订的《认购协议》约定了定金、首付款金额的支付及余款的付款方式，该认购协议具备了商品房买卖合同的性质，应认定为商品房买卖合同。《认购协议》约定销售的房屋虽在双方签订《认购协议》时附载有抵押，但于同年5月27日撤销抵押，不影响合同的效力，亦不影响合同标的物所有权及其他物权的转移，故应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。现史小X与泰富X业公司均同意解除《认购协议》，因合同的解除不损害国X、集体和合同外第三方利益，法院准予。

关于史小X要求返还和赔偿损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。现史小X要求泰富X业公司返还已交纳购房款、契税、维修基金、产权登记费等136122.20元，法院予以支持；史小X方要求自2017年4月19日至起诉之日期间的利息损失6800元及赔偿损失113820元，其所依据的法律规定为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十八条，但根据庭审调查可知，泰富X业公司撤销涉案房屋抵押时间为2017年5月27日，而双方约定于2017年10月31日前签署《商品房买卖合同》，至双方约定签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋不存在抵押情况，原告史小X与被告泰富X业公司完全可以进行签订《商品房买卖合同》，而原告却以涉案房屋存在抵押、查封情形不能网签为由要求解除合同，X显与事实不符，故史小X依据上述规定要求被告泰富X业公司支付利息损失及赔偿损失显然不符合相关法律规定，故对此两项主张，法院不予支持。

史小X要求李X承担连带责任，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证X公司的财产独立于股东自己的财产，应当对公司的债务承担连带责任，而李X未进行答辩亦未向法院提交证据证X其个人财产独立于公司财产，另外，李X系泰富X业公司唯一股东，而泰富X业公司系自然人独资公司，故史小X要求李X对泰富X业公司应返还史小X已交纳购房款、契税、维修基金、产权登记费等136122.20元承担连带给付责任，法院予以支持。

史小X要求金之X公司返还电商款140000元，根据史小X提交的票据显示，2017年4月8日金之X公司收取的50000元系泰富橄榄树A座1401房定金，2017年4月18日收取的90000元系泰富橄榄树团购费，上述两笔费用并非电商款。根据票据中记载，对于金之X公司收取的定金，并非服务费或金之X公司所述的居间服务费，该50000元系房屋定金，被告金之X公司作为房屋销售的中介机构，其收取定金X显不符合相关规定，故应由金之X公司返还原告。对于金之X公司收取的90000元团购费，金之X公司虽称系居间服务费用，但其未能提交证据予以证X，根据史小X与金之X公司签订的团购推荐单可知，史小X支付该笔费用是为了获取在开发商对外公布的销售价格的基础上总价减免72折，而在史小X与泰富X业公司签订的《认购协议》中并未显示原告获取了该项优惠，对此被告金之X公司亦未提交证据证X其为史小X提供了上述相关优惠服务。庭审中，泰富X业公司称其与金之X公司之间不存在任何关系，而金之X公司亦称其与泰富X业公司之间不存在合同关系，具体如何运作不清楚，但在其他案件中金之X公司承认其为泰富X业公司代理销售房屋，因泰富X业公司、金之X公司以不清楚或不认可进行抗辩X显在推脱责任，故法院认定金之X公司的销售得到了泰富X业公司的授权或认可，金之X公司应在不损害指定人及购买人利益的情况下进行销售。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。金之X公司以团购的方式为泰富X业公司销售房屋是客观事实，根据交易习惯及相关规定，金之X公司在销售过程中向史小X收取佣金之外的费用没有法律依据，违反了行业规定，应予以退还。

一审法院判决：一、解除原告史小X与被告天津开发区泰富X业发展有限公司2017年4月18日签订的《泰富·橄榄树认购协议》；二、被告天津开发区泰富X业发展有限公司于本判决生效后10日内返还原告史小X已付购房款113820元；三、被告天津开发区泰富X业发展有限公司于本判决生效后10日内返还其代收原告史小X交纳的契税、维修基金、产权登记费、印花税22302.20元；四、被告北京金之X房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内返还原告史小X购房定金50000元、购房团购费90000元，合计140000元；五、被告李X对第二、三项承担连带给付责任；六、驳回原告史小X的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7252元，减半收取计3626元（史小X已预交），由史小X负担1208元，被告天津开发区泰富X业发展有限公司负担1209元，被告北京金之X房地产经纪有限公司负担1209元，二被告应负担部分均于本判决生效后10日内交纳。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查X认定的事实无误，本院予以确认。

本院认为，关于金之X公司主张金之X公司只承担促成双方交易的居间合同义务，金之X公司完成了合同约定的义务，不应返还购房定金50000元、购房团购费90000元。金之X公司收取的50000元定金，并非居间服务费，该50000元系房屋定金，金之X公司作为房屋销售的中介机构，其收取定金X显不符合相关规定，故应由金之X公司返还史小X。关于金之X公司收取的90000元团购费，史小X支付该笔费用是为了获取在开发商对外公布的销售价格的基础上总价减免72折，而在史小X与泰富X业公司签订的《认购协议》中并未显示史小X获取了该项优惠。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。金之X公司以团购的方式为泰富X业公司销售房屋是客观事实，根据交易习惯及相关规定，金之X公司在销售过程中向史小X收取佣金之外的费用没有法律依据，违反了行业规定，应予以退还。

综上所述，金之X公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2050元，由上诉人北京金之X房地产经纪有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　郭萍会

审　判　员　　王宗新

代理审判员　　纪曼丽

二〇一八年十月三十一日

书　记　员　　封占江

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）         原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

天津云思律师事务所律师。地址：天津市宝坻区开元路泰达底商22-5号。联系电话：18920096583   022-29991200。